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1단계: 경매의 개념 이해하기
- 경매란?
채무자가 돈을 갚지 못하면 채권자가 법원을 통해 강제로 부동산을 팔아 돈을 회수하는 제도야. 일반인이 법원에서 이 부동산을 낙찰받을 수 있어. - 공매와의 차이점
- 경매: 법원 주관, 민간 채권자가 신청.
- 공매: 한국자산관리공사(KAMCO) 등 공공기관이 주관.
2단계: 경매 기본 용어 정리
- 입찰: 경매에 참가해서 가격을 써내는 것.
- 낙찰: 가장 높은 가격을 써낸 사람이 부동산을 사게 되는 것.
- 감정가: 법원이 정한 기준 가격.
- 최저가: 입찰 가능한 시작 가격 (통상 감정가의 100% → 80% → 64%로 떨어짐).
- 매각물건명세서: 권리 관계, 점유자 정보 등 중요한 정보가 담긴 서류.
3단계: 경매 정보 수집하기
- 사이트 이용하기
- 대법원 경매정보
- 민간 사이트: 굿옥션, 지지옥션, 스피드옥션 (유료/무료 병행)
- 좋은 물건 고르기
- 시세보다 최소 20% 저렴한 물건
- 등기부 권리관계 깨끗한 물건
- 점유자가 명확하거나 비어 있는 물건
4단계: 권리 분석 기초
- 등기부등본 분석
- 말소기준권리: 이것보다 먼저 생긴 권리는 인수됨
- 압류, 근저당, 가압류 등 순서를 파악해야 함
- 인수되는 권리 여부 판단
- 임차인이 있는 경우, 대항력·우선변제권이 있는지 확인
- 인수금액이 있으면 수익이 깎일 수 있음
5단계: 현장조사와 실전 준비
- 현장 방문은 필수!
- 점유자 상태 확인
- 건물 상태 및 주변 시세 확인
- 접근성, 소음, 주차 여부 등 생활 요건 파악
- 주변 부동산 중개소 인터뷰도 필수
- 이 동네 실거래가, 전세가 파악하기
6단계: 입찰 실전 준비
- 입찰표, 입찰보증금 준비
- 입찰보증금: 최저가의 10%
- 준비물: 신분증, 입찰표, 보증금(수표 또는 현금)
- 입찰일 당일 팁
- 너무 고가 입찰 주의 (수익률 고려)
- 경쟁자 분석 (낙찰가율 확인)
7단계: 낙찰 후 절차
- 매각허가 결정 → 잔금납부 → 소유권이전
- 명도 진행 (거주자 퇴거 필요 시)
- 협의 → 인도명령 → 강제집행 순
- 명도 비용도 미리 계산해두자
8단계: 실전 TIP (꿀팁 대방출)
- 💡 “처음엔 연습삼아 모의 입찰 or 낙찰 안 되게 써보는 연습부터 시작하자.”
- 💡 “물건 100개 이상 분석해봐야 눈이 뜨인다.”
- 💡 “권리분석은 무조건 반복해서 훈련하자. 실수하면 큰 손실.”
- 💡 “첫 낙찰은 상가나 복잡한 물건 말고 ‘빌라/다세대’ 소액부터 도전하자.”
- 💡 “무조건 싸게 낙찰받는 게 답은 아님, 명도·수익률·시세까지 따져봐야 진짜 수익”
✅ 수의계약이란?
**수의계약(隨意契約)**은 말 그대로 "임의로 상대방을 정해서 체결하는 계약"이야.
즉, 공개입찰이나 경쟁입찰 없이 발주자(예: 정부, 공공기관, 회사 등)가 특정한 상대방(계약자)과 직접 협상하여 계약을 체결하는 방식이지.
📌 수의계약의 특징
구분내용
| 🔹 계약방식 | 경쟁 없이 한 사람(업체)과 바로 계약함 |
| 🔹 계약자 선정 | 발주자가 임의로 선택 가능 |
| 🔹 절차 | 입찰 생략, 곧바로 계약 체결 가능 |
| 🔹 장점 | 절차 간소, 시간 단축, 긴급 상황에 유리 |
| 🔹 단점 | 부정청탁, 예산 낭비, 가격 불투명 우려 |
🏛️ 수의계약이 가능한 경우 (공공계약 기준)
「국가계약법」이나 「지방계약법」 등에서는 특정한 경우에만 수의계약 허용하고 있어. 예시는 다음과 같아:
- 1인 또는 1개 업체만 가능한 경우
- 예: 특허기술 보유 업체 1곳뿐일 때
- 긴급한 상황
- 재난복구, 긴급공사, 보수 등 즉시 처리가 필요한 경우
- 소액 계약
- 일정 금액 이하일 경우 (예: 물품 5백만 원 미만, 공사 2천만 원 미만 등)
- 유찰 후 수의계약
- 공개입찰에서 아무도 응찰하지 않거나 낙찰자가 없을 경우, 수의계약으로 전환 가능
🧱 부동산 경매와 수의계약의 관계는?
사실 법원경매 자체는 원칙적으로 경쟁입찰 방식이야.
하지만 공매(한국자산관리공사 등에서 진행)에서는 유찰된 부동산을 수의계약 방식으로 매각하는 경우가 있어.
- 예: 온비드 공매에서 2회 유찰된 후 “수의계약으로 전환됨”이라고 표시되면,
→ 정해진 금액 이상을 제시하면 누구든 구매 가능해지는 방식이야.
🧠 한 줄 요약
수의계약은 공개입찰 없이 발주자가 직접 상대방을 정해 계약하는 방식으로, 긴급하거나 특별한 경우에만 허용되는 예외적인 제도야.
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