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부동산 경매에서 수익을 얻느냐, 손해를 보느냐는 권리분석 실수 하나에서 갈리는 경우가 많다. 물건이 아무리 싸고 좋아 보여도, 숨겨진 권리를 인수하게 되면 몇 천만 원씩 날릴 수도 있다. 그래서 오늘은 ‘경매 실전꾼’들이 가장 신경 쓰는 권리분석에 대해 반드시 알아야 할 포인트를 정리해 봤다.
✅ 권리분석이란?
권리분석이란 그 부동산에 어떤 권리(소유권 외에 돈을 받을 권리, 점유할 권리 등)가 얽혀 있는지를 파악하는 작업이다.
즉, 내가 낙찰받았을 때 인수해야 할 부담이 있는지를 미리 알아보는 것이다.
🧠 실전 권리분석 핵심 포인트 6가지
① 등기부등본에서 ‘말소기준권리’를 찾아라
- 말소기준권리는 가장 먼저 설정된 근저당권 또는 가압류 등이 될 수 있음.
- 이 권리보다 후순위인 권리는 경매로 대부분 소멸됨.
- 하지만 이 기준보다 먼저 설정된 권리는 낙찰자도 떠안게 됨.
🔸 팁: "등기부등본의 순서를 파악하되, 가장 위에 있는 근저당이 기준이 아닐 수 있으니 날짜를 꼭 확인하라!"
② 임차인은 ‘전입일’과 ‘확정일자’를 봐야 한다
- 세입자는 대항력과 우선변제권을 가질 수 있음.
- 대항력: 전입 + 주민등록 → 낙찰자도 퇴거 못 시킴
- 우선변제권: 확정일자 + 보증금 일부 우선 회수 가능
🔸 팁: 점유 중인 세입자가 ‘말소기준권리’보다 먼저 전입했다면, 보증금을 인수해야 할 수 있다.
③ 법원 ‘매각물건명세서’는 기본 중의 기본
- 등기부에서 다 안 나오는 정보, 예: 임차인의 전입일, 대항력 여부 등
- 특수사항: 임대차관계, 소송, 점유관계 등 실질 정보가 담겨 있음
🔸 팁: 등기부+물건명세서+현장조사, 세 가지를 반드시 교차 확인하라.
④ ‘배당요구종기일’을 꼭 체크하라
- 임차인이 배당요구를 안 하면 배당을 못 받고 낙찰자에게 보증금 청구할 수 있음
- 따라서 세입자가 배당요구를 했는지 여부가 인수 여부의 기준이 되기도 함
🔸 팁: 임차인이 종기일 이전에 배당요구 안 했다면, 대항력 있는 임차인이라면 인수 대상이다.
⑤ ‘지상권, 지역권’ 등 설정 여부 확인
- 토지 위에 다른 사람이 집을 지을 수 있는 지상권 등이 있으면 처분에 제한 생김
- 특히 상가, 공장 부지에 흔함
🔸 팁: 이런 권리는 경매로도 소멸되지 않을 수 있어 반드시 주의가 필요하다.
⑥ ‘현장조사’ 없으면 돈 날린다
- 세입자가 점유하고 있는지, 실제 거주하는 사람은 누구인지,
- 물건의 실제 상태 (하자, 수리비 등) 파악은 법원 서류로는 안 됨
🔸 팁: 중개소 2곳 이상, 현장 주변 주민 인터뷰까지 하면 정확도 올라간다.
🔧 실전 권리분석을 위한 도구 모음
도구용도
| 📄 등기부등본 (인터넷등기소) | 권리 순서 및 말소기준권리 파악 |
| 📂 매각물건명세서 (법원경매 사이트) | 점유자 정보, 임차인 대항력 확인 |
| 🔍 온비드/지지옥션/스피드옥션 | 입찰물건 조회, 실전 사례 분석 |
| 🗣 현장방문 + 부동산 중개소 | 세입자 실거주 여부, 시세 확인 |
🧠 한줄 꿀팁 정리
- 권리분석은 ‘순서’ 싸움이다. 등기부 날짜를 기준으로 누구 권리가 먼저인지 파악하라!
- 임차인은 무조건 전입일, 확정일자, 배당요구 여부 세 가지를 묶어 판단하라!
- 권리관계 깔끔한 물건부터 시작하라. 초보자일수록 인수 위험 적은 물건이 안전하다!
[실전 사례] 서울시 관악구 다세대주택 경매
"대항력 있는 임차인 때문에 보증금 전액을 인수한 케이스"
📌 사건 개요
- 소재지: 서울 관악구 ○○동 ○○빌라
- 감정가: 1억 6천만 원
- 최저가: 1억 2800만 원 (2회 유찰)
- 낙찰가: 1억 3900만 원
- 등기부상 권리: 근저당권(설정일 2020.02.15)
- 임차인: 김OO
- 보증금 7000만 원
- 전입일 2020.01.05
- 확정일자 2020.01.07
- 배당요구 없음
🧠 권리분석 포인트
1. 말소기준권리 확인
- 등기부상 **근저당권(2020.02.15)**이 존재하고, 이게 말소기준권리임.
- **임차인 전입일(2020.01.05)**은 이보다 앞서 있음 → 대항력 有
2. 배당요구 여부
- 임차인이 배당요구를 하지 않음
- 배당요구 안 한 대항력 있는 임차인 → 보증금 전액 인수 대상
⚠️ 실전 결과
- 낙찰자는 1억 3900만 원에 물건을 받았지만,
세입자의 보증금 7000만 원을 인수하게 되어,
실질 낙찰가는 2억 900만 원에 가까움. - 주변 실거래가가 1억 9500만 원이었기 때문에,
결국 낙찰자는 시세보다 비싸게 매입한 꼴이 됨.
💣 초보자 실수 포인트
- 물건명세서만 보고 "임차인 있음, 전입일 있음"까지만 확인함
- 배당요구 여부를 놓침
- 말소기준권리보다 전입일이 앞서는 임차인의 의미를 정확히 몰랐음
✅ 전문가 해석 요약
항목내용
| 말소기준권리 | 근저당권 (2020.02.15) |
| 임차인 전입일 | 2020.01.05 → 기준보다 빠름 |
| 확정일자 | 2020.01.07 |
| 배당요구 | 없음 → 보증금 인수 |
| 실질 낙찰가 | 1억 3900만 원 + 7000만 원 = 2억 900만 원 |
🔍 핵심 교훈
전입일이 말소기준권리보다 빠르고, 배당요구도 하지 않은 세입자 = 낙찰자가 보증금을 떠안는다!
📎 실전 권리분석 3단 체크리스트
✅ 말소기준권리 날짜 확인
✅ 임차인 전입일과 확정일자 비교
✅ 배당요구 여부 반드시 확인
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